Làm cách nào để định giá bất động sản? (cập nhật đến )

Phương pháp định giá bất động sản

Căn cứ Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về định giá bất động sản, có 5 phương pháp thẩm định. định giá bất động sản.

Phương pháp tiếp cận thị trường là phương pháp xác định giá trị của tài sản thẩm định bằng cách so sánh tài sản thẩm định với các tài sản giống hoặc tương tự có thông tin về giá trên thị trường.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở phân tích giá của các tài sản so sánh để ước tính và xác định giá trị của tài sản thẩm định. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường.

Phương pháp tiếp cận thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng phương pháp tiếp cận thị trường cần phản ánh quan điểm của các chủ thể thông thường tham gia thị trường tài sản định giá, dựa trên giá giao dịch của tài sản. so sánh sau khi điều chỉnh tác động giá của các yếu tố khác biệt hóa. Giá trị của tài sản thẩm định cần được ước tính và đánh giá trên cơ sở nhu cầu của các đối tượng bình thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên những đặc điểm chỉ có giá trị đối với một số người. chủ thể cụ thể tham gia định giá thị trường tài sản.

Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở tính chất đặc biệt của tài sản thẩm định, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) có nhu cầu đặc biệt. sử dụng những tính chất đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát giá giao dịch của các tài sản so sánh có đặc điểm giống với đối tượng tham gia thị trường là khách hàng cá nhân (hoặc nhà đầu tư) có nhu cầu sử dụng các đặc điểm này. Đặc biệt về thẩm định tài sản của.

Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định các tài sản được mua bán phổ biến trên thị trường.

Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định để điều chỉnh (tăng, giảm) giá của tài sản so sánh, từ đó xác định giá chỉ định. của tài sản so sánh.

Phương pháp chi phí là cách xác định giá trị của tài sản thẩm định thông qua chi phí tạo ra tài sản có chức năng, công dụng giống hoặc tương tự như tài sản thẩm định và hao mòn tài sản đó. định giá sản phẩm.

Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo tài sản giống hệt và tài sản thẩm định theo giá thị trường hiện hành. và khấu hao tài sản định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc về cách tiếp cận chi phí.

Phương pháp giá thay thế là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định dựa trên sự chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự có cùng chức năng. , sử dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản được thẩm định. Phương pháp chi phí thay thế thuộc về cách tiếp cận chi phí.

Phương pháp thu nhập là một cách để xác định giá trị của một tài sản bằng cách chuyển đổi dòng tiền trong tương lai từ tài sản sang giá trị hiện tại của nó.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập ròng ổn định hàng năm dự kiến ​​từ tài sản sang giá trị hiện tại của nó thông qua việc sử dụng tỷ lệ vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc về cách tiếp cận thu nhập.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp định giá xác định giá trị của tài sản được thẩm định trên cơ sở quy đổi dòng tiền dự kiến ​​trong tương lai từ tài sản đó về giá trị hiện tại của nó thông qua việc sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu. Sử dụng tỷ lệ chiết khấu thích hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc về cách tiếp cận thu nhập.

Tỷ lệ vốn hóa là một tỷ lệ phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động ròng dự kiến ​​trong một năm và giá trị của tài sản.

Tỷ lệ chiết khấu là tỷ lệ được sử dụng để chuyển đổi các dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại. Tỷ lệ chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản được thẩm định.

Giá trị tài sản vào cuối giai đoạn dự báo là giá trị kỳ vọng của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (tại cuối giai đoạn phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán để thanh lý vào cuối giai đoạn dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo.

Phương pháp trừ (2.4.) và phương pháp thặng dư (2.5.) được xây dựng trên cơ sở kết hợp giữa cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định số 11 – Thẩm định bất động sản)

a) Phương pháp trừ trừ là phương pháp định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất. tài sản (gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Bước 1: Khảo sát, lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất của bất động sản thẩm định giá như vị trí, diện tích, quy mô sử dụng đất, hình dạng, mục đích sử dụng, tính chất pháp lý, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố tác động khác. giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh.

Các tài sản được lựa chọn đã được giao dịch hoặc chào mua, chào bán thành công trên thị trường có cùng địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán với tài sản thẩm định tại hoặc gần thời điểm thẩm định. với thời điểm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của các tài sản so sánh (các tài sản được lựa chọn ở Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

– Giá trị xây dựng mới tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí xây dựng lại hoặc chi phí thay thế để tạo ra tài sản trên đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo phương pháp tiếp cận từ chi phí.

– Giá trị hao mòn tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam theo phương pháp tiếp cận từ giá gốc.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá.

– Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch không thành công đã được điều chỉnh về giá có khả năng giao dịch thành công.

– Giá trị tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh xác định tại Bước 2.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi đã điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm… tình trạng pháp lý, vị trí, diện tích, hình dáng, kỹ thuật. yếu tố hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Người thẩm định giá cần có luận cứ để lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như thế nào.

a) Phương pháp giá trị thặng dư: là phương pháp định giá nhằm xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển trên cơ sở lấy giá trị ước tính về mức độ phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu phát triển). trừ đi tất cả các chi phí dự kiến ​​phát sinh (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của tài sản.

Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất căn cứ vào kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

đ) Việc sử dụng thửa đất tốt nhất, có hiệu quả nhất được xác định trên cơ sở:

– Thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, quy chuẩn xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

– Hướng dẫn phân tích cách sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất trong Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

Việc xác định kỳ dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập sang Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Tổng doanh thu phát triển bất động sản là tổng doanh thu dự kiến ​​của bất động sản được thẩm định phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của khu đất.

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành nên doanh thu của bất động sản. đặc điểm tương đồng với dự kiến ​​đầu tư xây dựng dự án tại khu vực được định giá hoặc sinh lời của lô đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương đương với đối tượng được thẩm định. có tính đến xu hướng và sự biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án đầu tư xây dựng hình thành trong tương lai.

Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận thị trường hoặc cách tiếp cận thu nhập.

Tổng chi phí phát triển là toàn bộ chi phí phát triển cần thiết dự kiến ​​đầu tư vào một tài sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu chuẩn,…) tiêu hao nguyên vật liệu và hạch toán vào chi phí sản xuất, đầu tư ) và đáp ứng mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của thửa đất được định giá. Tổng chi phí phát triển bao gồm:

– Chi phí xây dựng bao gồm chi phí phá dỡ công trình, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ. xây dựng,

– Chi phí thiết bị bao gồm chi phí mua sắm thiết bị thi công và thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí, chi phí khác có liên quan.

– Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, kết thúc xây dựng đến khi đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng. sử dụng.

– Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm tư vấn khảo sát, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập báo cáo nghiên cứu khả thi, lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát thi công xây dựng và các chi phí tư vấn khác có liên quan.

– Chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng trượt giá. Chi phí dự phòng trượt giá được áp dụng trong suốt thời gian thực hiện dự án trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm.

– Các chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm…)

– Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng không tính vào tổng chi phí phát triển.

Khi tính toán các khoản mục chi phí này, thẩm định viên về giá phải tuân thủ các quy định hiện hành của cấp có thẩm quyền về phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế – kỹ thuật. (nguyên vật liệu, nhiên liệu, máy móc, thiết bị, nhân công…), đơn giá được dự báo theo từng năm phù hợp với tiến độ xây dựng của dự án bất động sản.

Đồng thời, thẩm định viên phải lập luận cho việc sử dụng các khoản mục chi phí trên cơ sở so sánh với các khoản mục chi phí của dự án tương tự, mặt bằng giá thị trường (nguyên nhiên vật liệu,…) đơn giá thiết bị, đơn giá nhân công,… .) tại thời điểm thẩm định giá và các nội dung liên quan được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp tiếp cận từ chi phí.

Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận thị trường hoặc cách tiếp cận thu nhập.

– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ suất sinh lời bình quân trên thị trường trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất ít nhất 03 dự án đầu tư bất động sản tương tự trên địa bàn.

– Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định bằng tỷ lệ bình quân giữa lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của tối thiểu 03 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường.

Lãi suất chiết khấu hàng năm của dự án dựa trên lãi suất cho vay bất động sản bình quân trong trung hạn của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam). , Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam) có trụ sở chính hoặc chi nhánh trên địa bàn tỉnh tại thời điểm viết bài này. điểm định giá.